🏙️ “이렇게 많은 상가가 필요한 걸까?”
신도시, 재개발지구, 역세권 상권을 가도 눈에 들어오는 건 ‘비어 있는 상가’다.
새로 지은 건물, 반짝이는 간판, 하지만 사람은 없다. 간판은 그대로지만 실제 영업은 멈춘 채 공실로 방치된 상가들.
그런데 놀랍게도 새로운 상업용 건물은 지금 이 순간에도 계속 올라가고 있다.
상가 분양 광고는 여전히 넘쳐나고, 공급은 끊이지 않는다. 이게 정상일까? 아니다.
이건 분명 ‘무언가 잘못된 구조’가 작동하고 있다는 증거다.
이제는 상업용 부동산 공급과 도시계획, 건축계획의 틀을 바꾸어야 할 때다.
그리고 그 변화의 핵심에는 디지털화, 이커머스의 성장, 소비자 라이프스타일의 변화, 교통망의 발달이라는 거대한 흐름이 있다.
1️⃣ 도시계획은 과거에 멈췄고, 소비자는 미래로 갔다.
도시계획은 여전히 ‘인구 증가’와 ‘상업 활성화’라는 과거의 프레임에 갇혀 있다. 그러나 현실은 다르다.
이커머스가 모든 산업을 잠식하고 있다. 동네마다 있던 매장은 온라인 쇼핑몰과 배달앱으로 대체됐다..
소비자들은 이동을 줄이고, 소비는 온라인으로 옮겨갔다.
심지어 외식도 ‘홀 매장’보다는 ‘포장과 배달’ 중심으로 바뀌고 있다.
그런데도 도시계획은 여전히 거리마다 상가를 만들고, 중심 상업지역을 확장하려 한다.
소비자는 오프라인 매장을 떠났는데, 도시계획은 그 자리를 더 넓히고 있는 셈이다.
그 결과는? 당연히 상가 공실, 낮은 수익률, 상권 쇠퇴다.
2️⃣ 교통이 편해질수록, 상가는 ‘모이기’보단 ‘분산’된다.
과거에는 교통 중심지에 사람들이 모였다.
상권이 자연스럽게 형성되고, 상가가 들어섰다.
하지만 지금은 교통망이 너무나 잘 발달되어, ‘굳이 중심으로 모이지 않아도 되는’ 시대가 되었다.
수도권에서는 GTX, 광역버스, 철도망이 확대되면서 30~40분 내에 거의 모든 생활권 이동이 가능해졌다.
이는 ‘거점 상권’을 약화시키고 ‘생활권 중심의 미니상권’으로 분산을 유도한다.
다른 한편으로는 유명 중심지로의 쏠림현상도 심화되고 있다.
사람들은 이제 더 가까운 곳, 더 효율적인 곳에서 소비하고 이동하는 것과 다른 한편으로는 즐기고 노는 상권은 오히려 집중도가 높아지고 있기도 하다.
교통 발달은 오히려 상권의 분산과 집중시키는 구조로 작용하고 있으며, 지역단위 거대한 상업용지의 필요성을 낮추고 있다.
3️⃣ 디지털과 이커머스가 만든 ‘공간 없는 소비 시대’
이커머스는 단순한 유통 채널의 변화가 아니다.
‘소비의 장소’를 바꿔버린 거대한 전환이다. 이제는 매장이 없어도 사업이 가능하고, 상가가 필요 없어도 제품은 팔린다.
배달앱, 라이브커머스, SNS 쇼핑, 크리에이터 중심 마켓… 이 모든 것이 오프라인 상가의 수요를 축소시키는 요인이다.
하지만 많은 시행사, 개발사는 아직도 '매장을 지어야 수익이 나온다'는 과거의 논리에 갇혀 있다.
문제는 도시계획이 이 변화에 거의 반응하지 않는다는 점이다.
디지털 시대에도 ‘오프라인 중심의 상업계획’을 고수하고 있으며, 이는 도시의 공간과 자원을 낭비하게 만든다.
4️⃣ 이제는 건축계획과 도시계획을 전면 리디자인하라!
상업용 부동산은 더 이상 과거의 수익모델로는 성립되지 않는다.
도시계획과 건축계획이 바뀌어야 한다.
첫째, 도시계획은 ‘디지털 전환 시대’의 수요를 반영해야 한다.
상가 면적 축소, 복합용도 설계, 리모델링 중심 정책이 필요하다.
둘째, 건축계획은 ‘운영 중심’으로 바뀌어야 한다.
단순히 분양해서 끝내는 구조가 아니라, 실제 운영 가능한 공간으로 설계되어야 한다.
셋째, 지역 상권은 ‘생활 밀착형’으로 전환돼야 한다.
대형 상업지보다는 작고 빠르게 회전 가능한 마이크로 상권이 더 효율적이다.
도시는 물리적 공간만이 아니다.
도시의 기능은 이제 ‘디지털과 물리적 공간의 결합’ 속에서 다시 설계되어야 한다.
텅 빈 상가가 아니라, 쓰이는 공간이 미래다.
이제는 도시도 리디자인의 시대다.
📌 공급이 아니라 ‘수요’를 보라.
📌 개발이 아니라 ‘사용’을 설계하라.
📌 매매가 아니라 ‘지속가능성’을 추구하라.
상업용 부동산 과잉공급의 문제는 단순한 부동산 문제가 아니다.
이건 우리가 도시를 어떻게 바라보고, 어떤 삶을 살아갈 것인가에 대한 질문이다.
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