상업용 부동산 과잉공급의 덫! 왜 우리는 텅 빈 상가를 계속 짓고 있을까?

 

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🏙️ “여긴 왜 아직도 비어 있지?”

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신도시를 지나다 보면 텅 빈 상가 건물, 입주자를 찾지 못한 지 오래된 건물들이 눈에 띈다.

​심지어 새로 지은 건물조차 공실이 일상이다.

​그런데도 새로운 상가들은 계속 올라간다. 마치 수요가 끊임없이 존재하는 것처럼. 왜일까?

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그 뒤에는 기형적으로 굳어진 도시계획과 공급 중심의 건축계획이 있다.

​상업용 부동산 과잉공급, 이는 단순한 시장의 실패가 아니다.

​공공과 민간이 함께 만든 구조적인 실패이며, 이제는 틀 자체를 바꾸지 않으면 안 되는 ‘도시의 위기’다.

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1️⃣ 도시계획의 고장: 인구는 줄고, 상가는 늘어난다

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​한국의 인구는 감소하고 있다.

지방 도시는 물론 수도권까지도 인구성장의 정체 또는 역성장이 본격화되고 있다.

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그런데 이상하게도 상가는 계속해서 공급되고 있다. 이유는 간단하다.

​ 도시계획이 여전히 ‘성장’을 기본값으로 하고 있기 때문이다.

​도시계획 수립 시, 지자체와 시행사는 예상 인구 증가를 기초로 상업용지 비율을 설정한다.

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하지만 현실은 예상과 다르다. 인구는 줄거나 그대로인데, 공급계획은 10년 전 패러다임 그대로 유지되는 것이다.

​그러니 자연스럽게 공실률이 급등하고, 투자자와 임대인, 지역 상권이 함께 무너진다.

 

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2️⃣ 건축 인허가 제도의 허점: 더 짓는 게 ‘합법’인 나라​

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​현행 건축 인허가 제도는 실제 수요보다 ‘법적으로 허용되는 용도와 면적’을 기준으로 삼는다.

​즉, 시장의 실수요보다 법의 프레임이 우선되는 구조다.

​ 여기에 더해, 대부분의 민간 시행사들은 건축 후 분양 수익에 초점을 맞춘다.

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상가 분양은 수요 기반이 아니라, 투자자 기반으로 팔린다. 개발사는 ‘팔고 끝’이다.

​ 공실은 구매자의 문제이고, 임대료는 시장에 맡기면 된다는 논리다.

​ 결국 상가를 운영할 ‘실제 사업자’가 아닌, ‘투자자’만 남게 된다.

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이 구조 속에서는 새로운 상가는 ‘계획된 실패’가 된다.

​매매는 되지만 운영은 안 되는 상가. 법은 이 과잉을 제어하지 못하고 오히려 방조하고 있다.

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3️⃣ 도시기획의 목적이 사라진 도시들​

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​도시란 기능이 조화롭게 구성돼야 한다.

​ 주거, 상업, 문화, 공공의 균형이 유지되어야 지속 가능하다.

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그러나 현재의 도시계획은 토지이용계획에서 ‘분양가 극대화’를 우선한다.

​상업지역을 많이 만들면 단기 수익이 높기 때문이다.

​그러다 보니 곳곳에 상업지역은 널려 있고, 실제로는 아무도 오지 않는다.

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사람 없는 상가는 범죄와 슬럼화로 이어지고, 지역의 가치 전체를 훼손한다.

​심지어 하나의 도시 안에서도 불균형은 극심하다.

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A지구는 먹자골목이 포화 상태인데, 바로 옆 B지구는 한 집도 안 들어선 상업용지로 방치돼 있다.

​이런 ‘기획 없는 기획’이 도시를 소모시키고 있는 것이다.

 

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4️⃣ 바꾸자! 도시계획과 건축계획의 패러다임​

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​지금 필요한 건 '수요 기반 도시계획'이다.

​ 과거처럼 ‘공급이 곧 성장’이던 시기는 지났다.

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이젠 인구, 경제활동, 이동 패턴, 상권 흐름 등을 정밀하게 분석해 실제 필요 기반의 공간만 공급해야 한다.

​또한 건축계획 역시 ‘실제 사용하는 사람’을 중심에 놓아야 한다.

​시행사 중심이 아닌, 운영자 관점에서 설계되고 허가되는 구조로 전환이 필요하다.

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공공은 ‘건축 이전’ 단계에서부터 수요를 분석하고, 기준을 새롭게 정의해야 한다.

​디지털 트윈, 빅데이터 기반의 도시 시뮬레이션, AI 기반 수요예측 등 기술은 이미 충분하다.

​ 문제는 이것을 의사결정에 반영할 제도와 철학이다.

​텅 빈 상가의 시대는 끝나야 한다.

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이젠 ‘공간의 품질’이 도시의 미래를 결정한다.

​📌 텅 빈 공간은 더 이상 기회가 아니다.

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도시계획과 건축계획의 틀을 새롭게 리디자인하라!

​지금 멈추지 않으면, 공실이 도시의 운명을 지배하게 될 것이다.

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