한국의 부동산 시장은 오랜 시간 동안 안정적인 투자처로 인식되어 왔다.
특히 많은 은퇴자들은 안정적인 수익을 기대하며 주상복합 및 지식산업센터 등 분양형 상가에 투자해왔다.
그러나 최근 들어 이러한 투자처가 예상만큼의 수익을 내지 못하거나, 오히려 손해를 보는 사례들이 늘어나고 있다.
현금흐름을 기대하고 투자한 은퇴자들이 결국 파산의 길로 접어드는 경우가 발생하면서, 분양형 상가 투자의 리스크에 대한 경각심이 필요해지고 있다.
여기에 온라인 쇼핑의 확산과 배달 중심의 소비 문화, 소비자들의 라이프스타일 변화까지 더해지면서, 전통적인 상업용 부동산 투자에 새로운 변수들이 등장하고 있다.
과연 무엇이 문제일까?
첫째, 공급 과잉의 문제를 간과할 수 없다.
최근 몇 년간 국내 부동산 시장은 정부의 정책적 지원과 개발 붐으로 인해 지식산업센터와 주상복합, 생숙 등의 공급이 폭발적으로 증가했다.
특히 주요 도시의 신도시 개발과 함께 상업용 부동산의 공급도 동반 상승하며 경쟁이 심화되었다.
하지만, 수요에 비해 공급이 과잉되면서 공실률이 높아지고, 임대료도 기대에 못 미치는 경우가 빈번해졌다.
결과적으로 투자자들이 예상했던 현금흐름은커녕 공실로 인한 손실만을 떠안게 되는 상황이 발생하고 있다.
둘째, 온라인 쇼핑과 배달 중심 소비 문화의 확산이 상가 투자에 새로운 도전 과제가 되고 있다.
전통적으로 상가 투자는 오프라인 매장을 중심으로 한 상권 활성화에 기반을 두었지만, 코로나19 팬데믹 이후 온라인 쇼핑과 배달 서비스가 폭발적으로 성장하면서 오프라인 매장의 중요성이 급격히 감소했다.
이러한 변화는 특히 음식점, 소매점과 같은 전통적인 상가의 운영에 큰 영향을 미쳤다.
소비자들이 더 이상 직접 매장을 방문하지 않고 온라인으로 주문하거나 배달을 선호하게 되면서, 많은 상가가 영업 부진을 겪고 있다.
결과적으로 상가의 공실률은 더욱 높아지고, 임대료 수익이 기대에 미치지 못하는 상황이 빈번해지고 있다.
셋째, 소비자 라이프스타일의 변화도 무시할 수 없는 요인이다.
현대인들은 이제 편리함과 효율성을 최우선시하며, 이는 상업 공간에 대한 수요에도 반영된다.
소비자들은 주거지 근처에서 모든 것을 해결할 수 있는 ‘올인원(All-in-One)’ 공간을 선호하지만, 이는 곧 특정 상업 시설에 대한 집중적인 이용을 의미하며, 다수의 분양형 상가들이 경쟁에서 밀려날 수 있다는 것을 의미한다.
또한, 재택근무의 증가로 인해 업무지구의 상권이 위축되었고, 이는 지식산업센터 내 상가의 임대 수익에도 악영향을 미치고 있다.
소비자들의 이러한 라이프스타일 변화는 상가 투자의 미래에 불확실성을 더하는 요소로 작용하고 있다.
넷째, 임차인 모집의 어려움도 중요한 리스크 요인이다.
주상복합 및 지식산업센터의 경우 주거와 업무의 혼합형태로 운영되기 때문에 일반 상가와는 다른 특성을 가진다.
이로 인해 임차인을 찾는 것이 생각보다 까다로울 수 있다.
특히, 소규모 사업자나 창업자들이 주요 타겟이 되는데, 이들의 비즈니스가 안정적이지 않거나 초기 단계에 있는 경우가 많고, 근무시간 중심의 영업으로 한정적 인 영업시간도 문제이다.
따라서 이런 시설의 임차인들이 수익을 내기 어려워 임차인 모집의 어려움은 공실률 상승으로 이어져 결국 투자자의 부담을 가중시킨다.
다섯째, 관리 비용과 유지보수의 부담도 간과해서는 안 된다.
주상복합과 지식산업센터는 일반 상가와는 다르게 공동관리비 등이 사용여부와 관계없이 책정된다.
이는 상업시설과 업무시설, 주거시설과 상업시설이 함께 있는 구조적 특성 때문인데, 관리비가 높아지면 임차인들의 부담이 커지고 이는 임대료 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
또한, 건물의 유지보수에 드는 비용 역시 투자자에게는 부담으로 작용한다.
시간이 지남에 따라 건물의 노후화로 인해 추가적인 유지보수 비용이 발생하게 되면, 예상치 못한 지출이 투자 수익을 잠식하게 된다.
결국, 주상복합 및 지식산업센터, 생숙 등 분양형 상가 투자는 그 자체로 매력적인 투자처가 될 수 있으나, 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 동반되지 않으면 큰 손실을 초래할 수 있다.
특히, 온라인 쇼핑의 확산과 배달 중심의 소비 문화, 소비자 라이프스타일 변화와 같은 외부 환경의 변화가 상가 투자에 미치는 영향을 간과해서는 안 된다.
은퇴 후 안정적인 현금흐름을 기대했던 투자자들이 오히려 파산의 위기에 직면할 수 있다는 점을 명심해야 한다.
따라서 투자에 앞서 시장의 흐름, 공급 과잉 여부, 임차인 모집 가능성, 관리 비용, 그리고 소비 트렌드를 꼼꼼히 따져보고 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적이다.
불확실성이 높은 현재의 부동산 시장에서는 단기적인 수익보다는 장기적인 안정성을 고려한 전략적 접근이 필요하다.
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